K6

TEHINGU OSALISED

Kinnisvaratehingutega puutub tavaline inimene kokku ikka oma koduga seoses – on siis seda vaja soetada, müüa või välja üürida. Nii võib ta osaleda tehingus näiteks ostjana, müüjana, üürile andjana või üürnikuna. Tehingute sõlmimisel ja läbiviimisel osaleb teisigi isikuid nagu näiteks pangaametnik, arendaja, notar ja ka maakler, kel igaühel tehinguga seoses oma roll ja oma huvi.   Tehingus osaleja ei pruugi ise olla lepingu osapooleks, kellele sõlmitud kokkuleppest tekivad õigused ja kohustused. Kui näiteks müügilepingu osapooleks on ettevõte, võib tehingus esindajana osaleda juhatuse liige või tegevjuht.

Tehinguid võivad teha nii tavainimesed kui ka ettevõtjad ja riik. Tehingu subjektideks saavad olla kõik isikud.  Vaatlemegi lähemalt, kes on siis need isikud, kes võivad olla sõlmitava lepingu osapooleks, millisel juhul nad saavad tehingu ise sõlmida ja millisel juhul on selleks  vaja esindajat.

  • ISIKUD

Isikud jagunevad füüsilisteks ja juriidilisteks isikuteks. Füüsiline isik on inimene, juriidiline isik aga seaduse alusel loodud õigussubjekt. Juriidiliseks isikuks peetakse tavaliselt ettevõtet, kes ajab mingit äri. Enamasti on ettevõtjateks osaühingud ja aktsiaseltsid.  Füüsilisest isikust ettevõtja kui inimene ei ole aga juriidiline isik, ehkki ta tegeleb ettevõtlusega.

Juriidiliseks isikuks võivad olla ka ühingud, kes tulu ei teeni, näiteks korteriühistud, jahiseltsid jt. Juriidiliseks isikuks võib olla samuti riik, kohalik omavalitsus või muu avalikes huvides tegutsev asutus, näiteks Notarite Koda. Sõltuvalt sellest, kas juriidiline isik tegutseb ühiskondlikes või erahuvides, jagunevad nad avalik-õiguslikeks ja  eraõiguslikeks juriidilisteks isikuteks.

MÕISTED

Füüsiline isik on inimene.

Juriidiline isik on seaduse alusel loodud õigussubjekt. Juriidiline isik teostab  tehinguid esindusõigust omava füüsilise isiku kaudu. Juriidiline isik või olla eraõiguslik või avalik-õiguslik.

Eraõiguslik juriidiline isik on erahuvides ja selle juriidilise isiku liigi kohta käiva seaduse alusel loodud juriidiline isik. Eraõiguslikud juriidilised isikud jagunevad äriühinguteks ja mittetulundusühinguteks.

Äriühingud on osaühing, aktsiaselts, usaldusühing, täisühing ja tulundusühistu.

Mittetulundusühingud on mittetulundusühing ja sihtasutus.

Avalik-õiguslik juriidiline isik on riik, kohaliku omavalitsuse üksus ja muu juriidiline isik, mis on loodud avalikes huvides ja selle juriidilise isiku kohta käiva seaduse alusel.

  • ÕIGUSVÕIME

Isikute puhul räägitakse nende õigusvõimest ja teovõimest.

Õigusvõime on võime omada tsiviilõigusi ja kanda tsiviilkohustusi. Iga inimene sõltumata vanusest või vaimsest tervisest võib olla omanikuks, kingi saajaks, pärijaks või lepingu pooleks. Õigusi võib omada nii imik kui rauk, sõltumata sellest, kas nad oma õigustest aru saavad.

Õigusvõime on kõigil inimestel on ühetaoline ja piiramatu, see ei sõltu isiku vanusest, soost, tõekspidamistest ega vaimsest seisundist.  Õigusvõime algab inimese sündimisega ja lõpeb surmaga. Õigusvõimet ei saa piirata seadusega ega kohtu korras ära võtta. Seaduses sätestatud juhtudel on ka inimloode alates eostamisest õigusvõimeline, kui laps sünnib elusana.  Näiteks võib teha kinkelepingu sündimata lapse kasuks.

Ka juriidiline isik võib omada tsiviilõigusi ja –kohustusi, välja arvatud neid, mis on omased üksnes inimesele. Näiteks ei saa juriidiline isik omada kohustusi perekonnasuhetes, olla esindajaks kohtus, olla teise äriühingu juhatuse liikmeks jms.

Eraõigusliku juriidilise isiku õigusvõime tekib seadusega ettenähtud registrisse kandmisest, näiteks loetakse osaühing õigusvõimeliseks äriregistrisse kandmisest. Avalik-õigusliku juriidilise isiku õigusvõime tekib seaduses sätestatud ajast, näiteks ülikooli asutamisel ülikooli seaduse alusel tekib tema õigusvõime põhikirja kinnitamise hetkest.

MÕISTED

Õigusvõime on võime omada tsiviilõigusi ja kanda tsiviilkohustusi.

Inimese õigusvõime algab inimese sündimisega ja lõpeb surmaga.

Eraõigusliku juriidilise isiku õigusvõime tekib seadusega ettenähtud registrisse kandmisest.

Avalik-õigusliku juriidilise isiku õigusvõime tekib seaduses sätestatud ajast.

 

  • FÜÜSILISE ISIKU TEOVÕIME

Füüsilise isiku teovõime on võime iseseisvalt teha kehtivaid tehinguid. Teovõime olemasolu eeldab, et isik saab adekvaatselt aru oma tegude tähendusest. Seega peab inimene saama aru, mida tehtav tehing tähendab ning millised on sellega kaasnevad tagajärjed. Teovõime määratlemisel on kaks olulist kriteeriumi: vanus ja vaimne tervis. Sellest tulenevalt võib teovõime olla täielik või piiratud.

Täielik teovõime on täisealistel, s.o 18-aastaseks saanud isikul. Et teha kehtivaid tehinguid, peab inimene mõistma, mida see tema jaoks tähendab. Seetõttu ei saa kõigi isikute teovõime olla ühesugune. Laste arengutase ei võimalda neil tihti tehingute sisu õigesti mõista, mistõttu kõik alaealised loetakse piiratud teovõimega isikuteks.

Piiratud teovõime võib olla tingitud ka inimese vaimsest tervislikust seisundist, seda juhul kui ta  oma vaimse või psüühilise seisundi tõttu ei ole võimeline  igapäevaelu toimingutes hakkama saama toimingutes ja  mõistma oma tegude ja otsustuste tagajärgi. Kui isik on kõrges vanuses, mistõttu ta kõigi igapäevaeluliste toimetusetega hakkama ei saa,  ei ole ta piiratud teovõimega.

Vaimsest seisundist tulenev piiratud teovõime tuvastatakse isikul kohtuotsusega, mis tugineb tavaliselt kohtupsühhiaatrilise ekspertiisi arvamusele. Piiratud teovõime kohtuliku tuvastamise eesmärgiks on eelkõige vaimse tervisehäirega isiku kaitse tema enda poolt tehtavate ja enda huve kahjustavate otsuste vastu.

Teovõime piiramine ei ole alati vajalik, vaid nendel juhtudel kui isik sooritab või soovib teha olulise finantsväärtusega tehinguid, näiteks kinkida oma maja võõrale inimesele. Isiku teovõimet saab hinnata tema poolt tehingu tegemise aja seisuga, sh tagasiulatuvalt. Näiteks on võimalik tehingujärgselt tuvastada, et isik oli kinkelepingu tegemise ajal piiratud teovõimega, mistõttu tehtud tehing on tühine.

Piiratud teovõimega isikud saavad tehinguid teostada vaid seadusliku esindaja nõusolekul. Näiteks on 17-aastasel gümnaasiumiõpilasel vaja korteri üürilepingu sõlmimiseks ema või isa nõusolekut. Piiratud teovõimega isiku ühepoolsed tehingud on tühised, kui selleks pole seadusliku esindaja eelnevat nõusolekut, samuti alla 7-aastase lapse tehingud, v.a nn taskuraha tehingud.   Näiteks kui psüühiliselt haige isik teeb volikirja kinnistu müügiks, on tehtud volikiri kehtetu.

Piiratud teovõimega isiku poolt seadusliku esindaja eelneva nõusolekuta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud, kui seaduslik esindaja tehingu hiljem heaks kiidab. Nii näiteks on alaealise gümnaasiumipoisi poolt sõlmitud üürileping tühine seni, kui lapsevanem seda heaks kiidab. Taoliste tehingute kohta kasutatakse ka väljendit hõljuvalt tühine. Hilisema heakskiiduga on võimalik hõljuvalt tühine tehing muuta kehtivaks.

15-18-aastase alaealise teovõimet võimalik vajadusel kohtu korras laiendada, kui see on alaealise huvides ja tema arengutase seda võimaldab. Kohus ei tunnista alaealist teovõimeliseks, vaid otsustab, milliseid tehinguid võib alaealine teha iseseisvalt. Tavapäraseks kohtu poole pöördumise aluseks on alaealise soov abielluda.

MÕISTED

Teovõime on võime iseseisvalt teha kehtivaid tehinguid.

Täielik teovõime on täisealistel, s.o 18-aastaseks saanud isikul.

Piiratud teovõimega isikud on:

  • alaealised
  • isikud, kes vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt ei suuda oma tegudest aru saada või neid juhtida.

 

Piiratud teovõimega isikud saavad tehinguid teostada vaid seadusliku esindaja nõusolekul.

  • OTSUSTUSVÕIMETU ISIK

Ka tavaline teovõimeline isik võib vahel sattuda seisundisse, kus tal on ümbritsevast maailmast aru saamisega raskusi. Kui lepingut soovib sõlmida alkoholijoobes isik, võib arvata, et ta ei tarvitse  tehingu sisu ja selle tagajärgi päris õigesti mõista. Alkoholijoove võib olla üks põhjuseid, kui inimese vaimutegevus on ajutiselt häiritud nii, et ta tegelikkusest adekvaatselt aru ei saa. Sellist isikut loetakse otsustusvõimetuks ja tema poolt tehtud tehingud tühisteks.

Otsustusvõimetut seisundit võib põhjustada tingitud erinevad tegurid, lisaks alkoholijoobele võib  see olla tingitud narkojoobest, õnnetusejärgsest šokist, tugevatoimeliste ravimite tarbimisest, magamatustest, stressist vms.  Siinkohal pole määravaks see, millises koguses isik alkoholi on tarbinud, milliseid tablette söönud või kaua magamata olnud, vaid hoopis isiku võime sealjuures mõista ja tajuda ümbritsevat reaalsust. Kui isik enam adekvaatselt hinnata ei oska, kuidas tehingute tegemine tema huve mõjutab, on tegemist otsustusvõimetusega.

Otsustusvõimetus on seisund, kus isiku vaimutegevus on ajutiselt häiritud. Alaealiste puhul ei räägita otsustusvõimetusest, lapsed loetakse vanusest tingituna piiratud teovõimega isikuteks.    Otsustusvõimetusest ei räägita ka siis, kui isik on piiratud teovõimega oma vaimsest seisundist tulenevalt, s.o siis, kui ta vaimuhaiguse, nõrgamõistuslikkuse või muu psüühikahäire tõttu kestvalt ei suuda oma tegudest aru saada või neid juhtida.

Otsustusvõimetu isiku poolt tehtud tehing on tühine. Otsustusvõimetuna tehingu teinud isikul on võimalik see kehtivaks muuta, kui ta pärast otsustusvõimetust tinginud asjaolude mõju lakkamist tehingu heaks kiidab. Näiteks, kui isik sõlmib lepingu olles šokiseisundis, loetakse See tehing tühiseks. Pärast tervisliku olukorra taastumist on tal võimalik tehing heaks kiita. Otsustusvõimetus seisundis tehtud tehingu saab  heaks kiita tehingu teinud isik ise, mitte keegi muu. Notariaalset tõestamist vajavate tehingute puhul kontrollib notar tehinguosaliste otsustusvõimet ning selle puudumisel jätab tehing tõestamata.

Kui isik teeb tehingu otsustusvõimetus seisundis, peab ta ise seda tõendama. Kui isik on teinud vaimutegevuse ajutise häire tõttu ilmselgelt kahjuliku tehingu enda jaoks, eeldatakse, et ta tegi selle otsustusvõimetuna. Kui tuvastatakse isiku vaimutegevust pärssiv asjaolu, loetakse isik tegi tehingu otsustusvõimetuna ja tehing on tühine.

MÕISTED

Otsustusvõimetuks loetakse isik, kes  vaimutegevuse ajutine häire või muu asjaolu tõttu ei ole võimeline  õigesti hindama seda, kuidas tehingu teostamine mõjutab tema huve.

Otsustusvõimetu isiku poolt tehtud tehing on tühine.

 

  • ESINDAJA TEHINGUTES

Tavaliselt teeb isik tehingu ise oma nimel ning tehingust tulenevad õigused ja kohustused tekivad talle endale. Kuid sageli puutume kokku olukorraga, kus tehinguid tehakse kellegi eest, näiteks otsib poeg ema korterile ostjat, majaomanik volitab maakleri müügiga seotud asju ajama jne. Et teise isiku nimel tehtud tehing oleks kehtiv, peab esindajal olema tehingu tegemiseks vajalik esindusõigus.

Esindusõigus on õiguste kogum, mille piires esindaja saab tegutseda esindatava nimel. Õigus teist isikut esindada võib tuleneda seadusest, näiteks on alaealiste laste puhul nende esindajateks  vanemad, äriühinguid saavad esindada juhatuse liikmed jms. Esindusõiguse võib teisele isikule anda ka tehinguga, mida nimetatakse volituseks. Seadusjärgse esindusõiguse puhul eraldi volitust esindajale vaja ei ole. Seega tehakse vahet seadusjärgsel ja tehingujärgsel esindusel. Seadusjärgsed esindajad on vanemad, kohtu poolt määratud eestkostjad ja juriidilise isiku juhatus.

Et esindada teist isikut mingi tehingu tegemisel, koostatakse selleks tavaliselt kirjalik volikiri. Tavakeeles räägitakse volitusest ja  volikirjast kui samast asjast, kuid need mõisted ei ole siiski kattuvad. Volikiri on kirjalik dokument, millega esindajale esindusõigus antakse. Mõnel juhul võib aga volitus olla antud ka suuliselt, vahel võib esindusõigus tuleneda pooltevahelisest lepingust. Nendel juhtudel on küll tegemist volitusega, kuid mitte volikirjaga.

Volitus peab olema antud samas vormis, milles tuleb teha tehing. Näiteks, kuna kinnisasja müügileping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, peab müügitehinguks antud volitus olema samuti notariaalselt tõestatud. Tehinguid, millele pole aga seadusega kohustuslikku vorminõuet ette nähtud, võib sõlmida ka suulises vormis. Sellisel juhul võib ka tehingu tegemiseks antud volitus olla suuline ja kirjaliku volikirja puudumine esindajal ei too kaasa tehingu tühisust.  Selguse ja võimalike vaidluste ärahoidmise huvides on siiski soovitav ka nendel juhtudel vormistada esindusõigus kirjaliku volikirjana.

MÕISTED

Esindusõigus on õiguste kogum, mille piires esindaja saab tegutseda esindatava nimel. Esindusõiguse alused on seadus ja tehing.

Seadusjärgsed esindajad on vanemad, kohtu poolt määratud eestkostjad ja juriidilise isiku juhatus.

Volitus on tehinguga antud esindusõigus.

Volikiri on volituse kohta on antud kirjalik dokument.

Volituste ulatuse ehk see, mida esindaja esindatava nimel teha võib, määrab esindatav. Näiteks võib olla esindajale antud täisvolitused, s.o teha kõiki tehinguid oma parimal äranägemisel.

Tavaliselt antakse volitus mingi konkreetse tehingu tegemiseks, määrates sealjuures ära, millised on tehingu tegemise tingimused. Näiteks, kui müügitehingu puhul on müüja volitanud esindaja oma korterit müüma 100 000 euroga, ei saa esindaja müüa korterit sellest madalama hinnaga.

Volitus võib olla tähtajatu või tähtajaline. Tavaliselt antakse volitus teatud tähtajaks, kas siis mingiks ajaperioodiks, näiteks kolmeks kuuks või konkreetse tehingu tegemiseks. Esindatav võib volituse ka ise tagasi võtta. Kui volituse kohta on antud volikiri, siis loetakse, et volitus kehtib seni, kuni volikirja ei ole esindatavale tagasi antud või kehtetuks kuulutatud. Volitused tegutsemiseks võivad aga lõppeda ka muudel alustel.

VOLITUSE LÕPPEMISE ALUSED:

  • Esindaja on teinud tehingu, milleks volitus oli antud
  • Volituse tähtaeg möödub
  • Esindatav võtab volituse tagasi
  • Esindaja loobub volitusest
  • Volituse andmise aluseks olev leping lõppeb
  • Esindatav sureb
  • Esindatavaks või esindajaks olev juriidiline isik lõppeb
  • Kuulutatakse välja esindatava pankrot.

Kui volituse kohta on antud volikiri, tuleb see pärast volituse lõppemist esindatavale tagastada.

  • JURIIDILISE ISIKU ESINDUS

Juriidilise isiku tegevuseks loetakse tema organi tegevust. Juriidilise isiku organid, näiteks juhatus, nõukogu, üldkoosolek jms koosnevad liikmetest. Seega saab juriidiline isik tegutseda

vaid inimese kaasabil.

Juriidilise isiku seaduslik esindaja on juriidilise isiku juhatus või seda asendav organ. Eraõiguslike juriidiliste isikute esindusorgan on üldjuhul juhatus. Avalik-õiguslikel juriidilistel isikute esindusorganit ei nimetata juhatuseks, see võib olla näiteks volikogu, eestseisus vms.

Eraõigusliku juriidilise isiku esindusõigus on kantud äriregistrisse või mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrisse. Esindusõiguse tõendamiseks piisab registriosa väljavõttest.

Juriidilist isikut saab tehingu tegemisel esindada iga juhatuse liige, kui seaduse või põhikirjaga ei ole ette nähtud esindusorgani liikmete ühist esindamist. Ühise esindamise korral esindavad esindusorgani liikmed juriidilist isikut kas kõik ühiselt või mitmekesi koos, vastavalt sellele, kuidas seaduse või põhikirjaga ette nähtud on. Näiteks võib aktsiaseltsi põhikirjaga ette näha, et äriühingule kuuluva kinnisasja võõrandamisel on vajalik kahe juhatuse liikme ühine esindusõigus. Sellisel juhul peavad müügilepingu allkirjastama kaks juhatuse liiget.

Ühise esindamise korral võivad juhatuse või seda asendava organi liikmed volitada üht või mitut enda hulgast teatud tehingute või teatud liiki tehingute tegemiseks. Näiteks 5-liikmelise juhatuse ühise esindusõiguse korral võivad neli liiget volitada tehingu tegema viienda liikme.

MEELESPEA!

 

Üldjuhul võib juriidilist isikut esindada iga juhatuse liige.

Ühise esindamise korral esindavad juhatuse liikmed juriidilist isikut ühiselt vastavalt

seaduses või põhikirjas sätestatule.

Eraõigusliku juriidilise isiku puhul nähtub esindusõigus äriregistrist või

mittetulundusühingute ja sihtasutuste registrist.

  • KUIDAS KOOSTADA VOLIKIRJA

Volikirja vormistamisele ei ole kehtestatud konkreetseid nõudeid, kuidas sisu edasi anda. Asjaajamise hõlbustamiseks on mõned ametiasutused välja töötanud omad volituste blanketid või soovitused, mida vabas vormis tehtavasse volikirja kirja panna. Volikiri võib olla koostatud ja tõestatud notari poolt, sellisel juhul tuleb notarile esitada vajalikud andmed. Kui tehingut ei pea tegema notariaalselt tõestatud vormis, võib esinduseks antava volikirja koostada ka ise. Vaatame järgnevalt, mida volikiri peaks sisaldama ja kuidas soovitut sisu kirja panna.

  1. Volikirja pealkirjaks võib olla kas lihtsalt VOLIKIRI või VOLIKIRI + mille tegemiseks see ette nähakse, näiteks VOLIKIRI KINNISTU MÜÜGIKS.
  2. Volikiri peab sisaldama selle KOOSTAMISE KUUPÄEVA. Kui kuupäeva ei ole märgitud, on dokument kehtetu.
  3. Volikirjas peavad olema kirjas andmed ESINDATAVA kohta: EES- JA PEREKONNANIMI, ELUKOHT JA ISIKUKOOD. Kui volitaja on juriidiline isik, siis nimi, registrikood, aadress ja allakirjutaja – juhatuse liikme ees- ja perekonnanimi, isikukood ja elukoht.
  4. Volikirjas peavad olema kirjas ESINDAJA andmed: EES- JA PEREKONNANIMI, ELUKOHT JA ISIKUKOOD.
  5. Volikirja tuleb kirja panna volituste sisu, s.o nende TEGEVUSTE KIRJELDUSED, milleks esindajat volitatakse, samuti TEHINGUTE SÕLMIMISE TINGIMUSED.
  6. Volikirjas tuleb märkida selle KEHTIVUSAEG, see võib olla tähtajaline või tähtajatu. Näiteks võib olla kehtivusaeg märgitud järgnevalt: Volikiri kehtib kaks kuud või Volikiri kehtib alates 01.03.2015 kuni 01.03.2015 või Volikiri kehtib tähtaega määramata.
  7. Volikirjal peab olema ESINDATAVA ALLKIRI, kirjutades all kinnitab esindatav sellega esindajale antavat volituste mahtu.
  8. Volikirjas võib märkida ka EDASIVOLITAMISE ÕIGUSE. Esindajal on edasivolitamise õigus ainult siis, kui see tuleneb volitusest.